Obras en partes comunes: quién paga y qué mayoría hace falta

El artículo 1421 responde en dos planos. El n.º 1 enumera lo que es común sin admitir prueba en contrario: el suelo, los cimientos, las columnas, los pilares, los muros maestros y las demás partes que constituyen la estructura; el tejado o las azoteas de cubierta; las entradas, vestíbulos, escaleras y pasillos de uso común; y las instalaciones generales de agua, electricidad, calefacción, aire acondicionado, gas y comunicaciones.

El n.º 2 añade una lista de partes que solo se presumen comunes. La diferencia es práctica: contra el n.º 1 no valen ni el título ni la costumbre; contra el n.º 2 vale el título constitutivo, y es ahí donde se ve si aquel patio o aquel garaje pertenecen a alguien.

El tejado es común «aunque esté destinado al uso de cualquier fracción» (n.º 1, letra b)). Es la frase que resuelve la discusión anual sobre la azotea del último piso: el uso puede ser de uno, la parte es de todos.

La regla del n.º 1 tiene dos mitades, y la segunda se olvida: los gastos de conservación y disfrute de las partes comunes «son responsabilidad de los propietarios de las fracciones en el momento de los respectivos acuerdos, y son pagados por estos en proporción al valor de sus fracciones».

Reparto por la milésima, por tanto — no por cabeza, no por planta, no por quien más usa. Y responsabilidad de quien era propietario en el momento del acuerdo, lo que importa cuando una fracción cambia de dueño entre la junta que aprobó la obra y la factura del contratista.

Las desviaciones están en el propio artículo. El n.º 2 permite repartir los servicios de interés común por partes iguales o según el disfrute, pero solo por disposición del reglamento aprobada sin oposición por mayoría de los propietarios que representen la mayoría del valor total del edificio.

• Regla: proporción del valor de la fracción, tal como consta del título constitutivo.
• Ascensores: solo participan los propietarios cuyas fracciones puedan ser servidas por ellos (n.º 4).
• Partes comunes que sirvan exclusivamente a algunos: quedan a cargo de quienes se sirven de ellas (n.º 3).
• Zonas de uso exclusivo: reparación en la proporción del n.º 1, salvo hecho imputable a quien las usa (n.º 6).

Cambiar el criterio de reparto tiene una doble exigencia: mayoría de los propietarios que representen la mayoría del valor total del edificio, y aprobación sin oposición. Un voto en contra basta para bloquearla.

El Código Civil no fija una mayoría única para las obras. Fija una mayoría por tipo de obra, y ahí es donde se pierde la mayor parte de los acuerdos.

La conservación no tiene regla especial: se aplica el artículo 1432, n.º 5, y se acuerda por mayoría de los votos representativos del capital invertido. Una innovación — obra que altera lo que existe, en vez de reponerlo — depende «de la aprobación de la mayoría de los propietarios, debiendo esa mayoría representar dos tercios del valor total del edificio» (artículo 1425, n.º 1).

A partir de ahí la ley abre excepciones, y la más reciente es de 2026: habiendo al menos dos fracciones autónomas, la instalación de equipos y la explotación de unidades de producción para autoconsumo a partir de fuentes renovables dependen de mayoría simple de los propietarios (n.º 3, en la redacción de la Ley 29/2026).

El voto se cuenta por el artículo 1430, n.º 2: cada propietario tiene tantos votos como unidades enteras quepan en su milésima. El n.º 3 del artículo 1425 es el único de estos casos que la ley mide solo en propietarios, sin exigir además una fracción del valor del edificio.

Aprobada la innovación, los gastos se reparten conforme al artículo 1424. Y el artículo 1426, n.º 2, es explícito: «Los propietarios que no hayan aprobado la innovación están obligados a contribuir a los gastos correspondientes, salvo si la negativa se tiene judicialmente por fundada.»

La palabra que decide es «judicialmente»: no basta declarar en junta que uno se niega a pagar. El n.º 3 dice cuándo la negativa es siempre fundada — «cuando las obras tengan naturaleza voluptuaria o no sean proporcionadas a la importancia del edificio». Y quien quedó fuera puede, en todo momento, pasar a participar en las ventajas de la innovación pagando la cuota correspondiente a los gastos de ejecución y mantenimiento (n.º 4).

Hay además un límite absoluto en el n.º 8 del artículo 1425: en las partes comunes no se permiten innovaciones capaces de perjudicar el uso, por parte de alguno de los propietarios, tanto de las cosas propias como de las comunes.

La Ley 29/2026 renumeró el artículo 1425 sin tocar las remisiones que otros artículos le hacen: el n.º 5 del artículo 1424 y el n.º 5 del artículo 1426 siguen remitiendo al «n.º 3» del artículo vecino, número que ha pasado a ser el del autoconsumo. Es un punto que conviene aclarar con apoyo jurídico antes de fijar repartos basados en esas remisiones.

El n.º 1 del artículo 1427 permite lo que la práctica ya hacía sin cobertura clara: «Las reparaciones indispensables y urgentes en las partes comunes del edificio pueden llevarse a efecto, en caso de falta o impedimento del administrador, por iniciativa de cualquier propietario.» Son dos condiciones, no una: si hay administrador en funciones y localizable, la iniciativa es suya.

Hasta 2022 la ley no decía qué era urgente. La Ley 8/2022 añadió el n.º 2, y la definición pasó a ser verificable. Del lado del administrador, la letra r) del n.º 1 del artículo 1436 le manda «intervenir en todas las situaciones de urgencia que lo exijan, convocando de inmediato junta extraordinaria de propietarios para la ratificación de su actuación».

El artículo 1427 autoriza la obra. Quien soporta el gasto sigue siendo el conjunto de los propietarios, en proporción al valor de las fracciones. El modo de reembolsar a quien adelantó el dinero no está regulado en este capítulo: lleve el comprobante a la junta siguiente y, si hay litigio, busque apoyo jurídico.

Siempre que la junta vaya a acordar sobre obras de conservación extraordinaria o que constituyan innovación, el administrador está obligado a presentar «al menos tres presupuestos de procedencias distintas», salvo que el reglamento o la junta dispongan de otro modo (artículo 1436, n.º 2). El incumplimiento de las funciones de ese artículo lo hace civilmente responsable por la omisión (n.º 3).

Si el acuerdo es contrario a la ley o a un reglamento aprobado anteriormente, es anulable a instancia de cualquier propietario que no lo haya aprobado (artículo 1433, n.º 1). Los plazos son cortos: 10 días para exigir la convocatoria de junta extraordinaria, a celebrar en 20 días; 30 días para someter el acuerdo a un centro de arbitraje; 20 días desde el acuerdo de esa junta para la acción de anulación, o 60 días desde el acuerdo inicial si no se pidió.

Los plazos del artículo 1433 se cuentan desde el acuerdo, para quien estuvo presente, y desde la comunicación, para quien faltó. Es una razón más para que la comunicación a los ausentes del artículo 1432, n.º 9, se haga y quede documentada.