O administrador de condomínio: eleição, funções e destituição

O n.º 1 do artigo 1435.º é a frase inteira sobre a origem do cargo: «O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.» Não há eleição por acordo entre alguns condóminos nem nomeação pelo construtor — e é a mesma assembleia que pode desfazer o que fez.

O n.º 4 responde a três perguntas de uma vez: «O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.» Um ano é o período supletivo — o título constitutivo, o regulamento ou a própria deliberação podem fixar outro.

E o n.º 5 evita o vazio entre mandatos: «O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.»

A eleição é um ponto da ordem de trabalhos como outro qualquer: tem de constar da convocatória (artigo 1432.º, n.º 4) e o resultado da votação tem de ficar na ata (artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94).

A lei não admite condomínio sem administrador, e prevê duas saídas. A primeira é judicial: se a assembleia não eleger, «será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos» (artigo 1435.º, n.º 2).

A segunda é automática e é a que resolve a maior parte dos casos. O artigo 1435.º-A designa administrador provisório, sem votação nenhuma, o condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido — «salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos». O provisório cessa funções logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, devendo entregar-lhe todos os documentos do condomínio confiados à sua guarda (n.º 3).

O artigo 10.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94 acrescenta um caso: quando a assembleia não decida o que é preciso para cumprir as obrigações legais de regulamento, seguro obrigatório ou fundo de reserva, e não exista administrador, qualquer condómino pode assegurar o cumprimento dessas obrigações como administrador provisório.

O n.º 1 do artigo 1436.º enumera as funções «além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia» — a lista é um mínimo, não um teto. A Lei n.º 8/2022 acrescentou-lhe quatro alíneas e reescreveu outras, e é essa versão que vale hoje.

O núcleo antigo mantém-se: convocar a assembleia, elaborar o orçamento anual, verificar o seguro contra incêndio e propor o capital seguro, cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns, verificar o fundo comum de reserva, exigir a quota-parte nas despesas aprovadas — incluindo juros legais e sanções pecuniárias —, realizar os atos conservatórios dos bens comuns, prestar contas e guardar os documentos do condomínio.

As alíneas mais recentes são as que mais trabalho dão: informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado em processo judicial, arbitral, de injunção, contraordenacional ou administrativo; informá-los pelo menos semestralmente sobre o desenvolvimento desses processos; emitir a declaração de dívida do condómino; e intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária para ratificação da sua atuação.

A informação sobre processos pode ser dada «por escrito ou por correio eletrónico» — aqui o e-mail é admitido sem as condições que o artigo 1432.º impõe à convocatória.

Alguns números do artigo têm data marcada, e são eles que costumam estar na origem de uma reclamação.

As deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação são executadas «no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada» (alínea i)). São dias úteis, e não dias de calendário como o prazo de 10 dias que a alínea q) dá para emitir a declaração de dívida do condómino.

A informação sobre processos em curso é devida «pelo menos semestralmente», por escrito ou por correio eletrónico, com a ressalva dos processos sujeitos a segredo de justiça (alínea p)). E antes de qualquer deliberação sobre obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de forma diferente (n.º 2).

«O cargo de administrador é remunerável», diz o n.º 4 do artigo 1435.º. Remunerável, não obrigatoriamente remunerado: a lei admite a retribuição e não fixa valor, critério nem periodicidade. Quem os fixa é a assembleia, e o que a assembleia fixar tem de constar da ata. A mesma norma não distingue, quanto à remuneração, entre o condómino e o terceiro que exerçam o cargo.

Do outro lado está a prestação de contas, imposta como função pela alínea l) do n.º 1 do artigo 1436.º. O artigo 1431.º, n.º 1, marca o momento: a assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, «para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano». O n.º 4, aditado pela Lei n.º 8/2022, permite excecionalmente realizá-la no primeiro trimestre, se o regulamento o previr ou se a assembleia o deliberar por maioria.

A lei não fixa honorários de administração, nem mínimos nem máximos. Qualquer tabela que circule como sendo «o valor legal» não tem norma que a suporte.

Há duas vias, e não têm os mesmos requisitos. A primeira é a assembleia: o n.º 1 do artigo 1435.º atribui-lhe a exoneração nos mesmos termos em que lhe atribui a eleição, e não exige fundamento algum — é uma deliberação, com o ponto na ordem de trabalhos e o resultado na ata.

A segunda é o tribunal, e essa exige facto provado: «O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções» (n.º 3). O pedido é de um condómino só — não precisa de maioria.

Antes de chegar a qualquer destas vias há um remédio mais leve, no artigo 1438.º: «Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.» E o n.º 3 do artigo 1436.º fecha o quadro: quem não cumprir as funções que lhe são cometidas «é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável».

A redação do artigo 1437.º dada pela Lei n.º 8/2022 é curta e mudou muita coisa: «O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele.» O n.º 2 acrescenta que o administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia. E o n.º 3 dispensa autorização da assembleia para apresentar queixas-crime relacionadas com as partes comuns.

Fora do Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 impõe deveres práticos: afixar na entrada do prédio a identificação de quem administra (artigo 3.º, n.º 1); guardar os documentos que instruíram a constituição da propriedade horizontal e dar a conhecer as notificações dirigidas ao condomínio (artigo 2.º); guardar as atas e facultar a consulta aos condóminos e aos terceiros titulares de direitos sobre as frações (artigo 1.º, n.º 5); e facultar a esses terceiros cópia do regulamento (artigo 9.º).

A alteração ao artigo 1437.º foi a única da Lei n.º 8/2022 a entrar em vigor no dia seguinte ao da publicação — o resto do diploma só produziu efeitos 90 dias depois.