Como convocar uma assembleia de condóminos

A regra base é curta: «A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.»

São 10 dias de calendário, não 10 dias úteis. O Código Civil só fala em dias úteis quando o diz expressamente — e aqui não diz. Fins de semana e feriados contam.

Este prazo é um mínimo. Nada impede a convocatória com três semanas de antecedência, e há uma vantagem prática nisso: dá tempo para corrigir uma morada errada antes de a assembleia estar marcada.

O prazo protege o condómino, não o administrador. Quem convoca com menos de 10 dias fica com deliberações expostas a impugnação, mesmo que toda a gente tenha aparecido.

O e-mail é válido, mas não para toda a gente e não por decisão do administrador. O n.º 2 permite a convocatória por correio eletrónico apenas «para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico».

São, portanto, três condições cumulativas: a vontade tem de ser do condómino, tem de ter sido manifestada numa assembleia anterior, e tem de estar escrita em ata com o endereço.

Falta ainda um passo que se esquece com frequência: pelo n.º 3, o condómino «deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório». Sem esse recibo, a prova de que a convocatória chegou fica frágil.

• Um endereço recolhido no formulário de contacto não substitui a deliberação em ata.
• Um condómino que não pediu e-mail continua a ter direito a carta registada.
• Guarde o recibo de receção: é a prova de que a convocatória chegou àquele condómino.

É o erro mais comum de 2022 para cá: assumir que a Lei n.º 8/2022 tornou o e-mail o meio normal de convocar. Tornou-o possível, caso a caso, para quem o pediu em assembleia.

O n.º 4 fixa o conteúdo mínimo: a convocatória «deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos».

A segunda metade é a que se omite mais vezes. Se a ordem de trabalhos inclui matéria que exige unanimidade, a convocatória tem de o dizer — para que quem não pode comparecer perceba que a sua ausência tem peso.

A ordem de trabalhos também delimita o que pode ser votado. Um ponto genérico de «outros assuntos» não habilita a assembleia a deliberar sobre matéria que ninguém sabia que ia ser discutida.

A contagem dos prazos civis está no artigo 279.º do Código Civil. A alínea b) dá a regra que aqui interessa: «Na contagem de qualquer prazo não se inclui o dia (…) em que ocorrer o evento a partir do qual o prazo começa a correr.»

Ou seja, o dia em que a carta é expedida não conta. A contagem começa no dia seguinte.

A alínea e) acrescenta que «o prazo que termine em domingo ou dia feriado transfere-se para o primeiro dia útil». É uma regra sobre o termo do prazo — útil para saber até quando se pode praticar um ato, e não para adiar a data da reunião.

Há quem conte a antecedência a partir da receção e não da expedição. A lei fala em carta «enviada» com 10 dias de antecedência, mas a prudência recomenda folga: com duas ou três semanas, a discussão não chega a existir.

As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (n.º 5). O voto mede-se pela permilagem da fração, não por cabeça.

Se não comparecer gente suficiente e a convocatória não tiver fixado desde logo outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. Nessa segunda reunião a assembleia pode deliberar por maioria dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6).

O n.º 7 permite encurtar essa espera: se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.

Quanto às matérias que exigem unanimidade, o n.º 8 abre uma via: podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos dois terços do capital investido, sob condição de aprovação pelos ausentes.

• Segunda convocatória: uma semana depois, mesma hora e local, um quarto do valor total do prédio.
• Ou trinta minutos depois, no mesmo dia, se estiver garantida a presença de um quarto do valor.
• Unanimidade: possível com dois terços do capital presente, sob condição de os ausentes aprovarem.

A assembleia não termina quando a reunião acaba. Pelo n.º 9, «as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico» — e, se for por e-mail, aplicam-se as mesmas condições dos n.os 2 e 3.

Recebida a comunicação, o condómino ausente tem 90 dias para comunicar por escrito à assembleia o seu assentimento ou a sua discordância (n.º 10).

E o n.º 11 fecha o círculo: «O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 9.» O silêncio só vale como aprovação se a comunicação tiver sido feita — quem não comunicou não pode invocar o silêncio de ninguém.

A eficácia das deliberações depende ainda da aprovação da respetiva ata, independentemente de estar assinada por todos os condóminos (artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94).

A assembleia ordinária reúne-se na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para discutir e aprovar as contas do último ano e o orçamento das despesas do ano em curso (artigo 1431.º, n.º 1). A Lei n.º 8/2022 acrescentou o n.º 4: excecionalmente, essa reunião pode realizar-se no primeiro trimestre do ano, se o regulamento o previr ou se a assembleia assim o deliberar por maioria.

Fora disso, a assembleia reúne quando for convocada pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25 % do capital investido (n.º 2). Os condóminos podem fazer-se representar por procurador (n.º 3).

Se uma deliberação for contrária à lei ou a regulamento anteriormente aprovado, é anulável a requerimento de qualquer condómino que não a tenha aprovado (artigo 1433.º, n.º 1), e os prazos são curtos.