Declaração de dívida do condomínio: o que a lei exige

A iniciativa é do condómino que vende. O n.º 1 diz que «o condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita».

Não é o comprador nem o notário quem pede: é o vendedor. E pede ao administrador do condomínio, que tem o dever de a emitir.

A finalidade é dar ao comprador uma imagem verdadeira do que vai herdar com a fração — não apenas as dívidas, mas todos os encargos em vigor e quando se vencem.

A emissão desta declaração está listada entre as funções do administrador: a alínea q) do n.º 1 do artigo 1436.º do Código Civil manda emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino sempre que este a solicite, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.

O n.º 1 é minucioso, e vale a pena lê-lo devagar porque cada elemento é exigível. A declaração escrita deve conter «o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento».

São, portanto, dois blocos. O primeiro existe sempre: os encargos em vigor, mesmo que esteja tudo pago. O segundo só existe se houver dívida.

Uma declaração que se limite a dizer «não há dívidas» fica aquém do que a lei pede, porque omite os encargos em vigor, a sua natureza, os montantes e os prazos de pagamento.

O n.º 2 fixa o prazo: a declaração «é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento».

São 10 dias de calendário. Pelo artigo 279.º, alínea b), do Código Civil, o dia em que o pedido é feito não entra na contagem — esta começa no dia seguinte. E, pela alínea e), um prazo que termine em domingo ou feriado transfere-se para o primeiro dia útil.

O prazo conta-se do requerimento, o que torna útil datar o pedido por escrito. Um pedido feito de viva voz numa assembleia deixa a contagem sem ponto de partida demonstrável.

Dois artigos fixam o mesmo prazo de 10 dias pelos dois lados: o artigo 1424.º-A, n.º 2, do lado do documento, e o artigo 1436.º, n.º 1, alínea q), do lado do dever do administrador.

A mesma norma que fixa o prazo diz o que a declaração é: «constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa».

Do lado notarial, a Lei n.º 8/2022 alterou em consonância o artigo 54.º do Código do Notariado: os instrumentos pelos quais se transmitam direitos sobre prédios não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração prevista no n.º 2 do artigo 1424.º-A do Código Civil.

Por isso a declaração aparece na lista de documentos que o notário ou o advogado pedem antes de marcar a escritura. Sem ela — ou sem a declaração de dispensa do número seguinte — o ato não avança.

O n.º 3 abre uma alternativa, e convém perceber o seu preço. A responsabilidade pelas dívidas existentes «é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio».

A regra, portanto, é a do momento: a dívida é de quem a devia ter liquidado quando ela se venceu. O comprador não responde por atrasos anteriores à sua compra.

Mas se o comprador dispensar expressamente a declaração, troca essa proteção por velocidade: aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio, incluindo a que desconhecia.

Dispensar a declaração para não esperar 10 dias é a decisão que mais tarde se lamenta. A dívida que aparece depois da escritura passa a ser do comprador, sem recurso ao condomínio.

Para o futuro a regra é simples. Pelo n.º 4, «os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário».

Falta o passo administrativo, que é do vendedor. O artigo 3.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94 obriga o condómino alienante a comunicar a alienação ao administrador, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, indicando o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.

E o n.º 4 do mesmo artigo diz o que custa não o fazer: a falta de comunicação responsabiliza o alienante pelas despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

• Encargos vencidos antes da transmissão: de quem os devia ter liquidado.
• Encargos vencidos depois da transmissão: do novo proprietário.
• Comunicação da venda ao administrador: 15 dias, por correio registado, com nome completo e NIF do comprador.