Fundo comum de reserva: o que a lei obriga

O n.º 1 não deixa margem: «É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.»

Não depende de o prédio ser novo, de haver obras previstas ou de a assembleia querer. Um condomínio sem fundo de reserva está em incumprimento, e o incumprimento é do condomínio — não apenas do administrador.

O destino também está fixado: despesas de conservação do edifício. É essa afetação que explica as regras dos números seguintes.

Verificar a existência do fundo comum de reserva é uma das funções do administrador, listada na alínea e) do n.º 1 do artigo 1436.º do Código Civil.

O n.º 2 fixa o mínimo: «Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.»

Há duas palavras que mudam tudo. A primeira é «restantes»: a base de cálculo são as outras despesas do condomínio, não o total já incluindo o fundo. A segunda é «pelo menos»: 10 % é um piso, e a assembleia pode deliberar mais.

Daqui decorre a resposta à confusão mais comum: a contribuição para o fundo acresce à quota-parte nas restantes despesas, em vez de ser uma fatia retirada dela. Quem já pagava 100 € de despesas comuns passa a pagar 110 €, e não 100 € dos quais 10 € vão para o fundo.

A quota-parte sobre a qual incidem os 10 % vem do artigo 1424.º do Código Civil: salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e as relativas a serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos «em proporção do valor das suas frações» (n.º 1).

Há exceções que alteram a base antes de se chegar aos 10 %. As despesas relativas a serviços de interesse comum podem, por disposição do regulamento aprovada sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que os critérios estejam especificados e justificados (n.º 2).

E as despesas relativas a partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo de quem delas se serve (n.º 3). Um elevador que só serve um bloco não entra na quota-parte de quem nunca o usa.

O n.º 4 é explícito: «O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração.»

São duas obrigações distintas. O dinheiro está num banco — não em caixa, não misturado com a conta corrente pessoal de quem administra. E quem o administra é a assembleia, não o administrador por sua iniciativa.

Na prática, isto significa que uma saída do fundo se apoia numa deliberação, e que o saldo deve poder ser conferido contra um extrato bancário a qualquer momento.

• Depósito em instituição bancária: obrigatório.
• Administração: da assembleia de condóminos.
• O saldo deve ser demonstrável, não declarado.

A Lei n.º 8/2022 aditou o n.º 3 justamente para o caso em que o fundo é gasto fora do seu destino. Se, por deliberação da assembleia, o fundo for utilizado para fim diverso do indicado no n.º 1, «os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado».

O prazo conta-se da deliberação, não da data em que o dinheiro saiu.

E a norma tem dentes: o mesmo n.º 3 manda aplicar o artigo 6.º — o regime de cobrança de dívidas de condomínio — em caso de incumprimento dessa obrigação de reposição.

O Decreto-Lei n.º 268/94 previu o impasse. Pelo artigo 10.º-A, sempre que por ato ou omissão dos condóminos a assembleia não reúna ou não sejam tomadas as decisões necessárias ao cumprimento das obrigações legais de elaboração do regulamento, de contratação do seguro obrigatório ou de constituição do fundo de reserva, e não exista administrador, qualquer condómino pode assegurar o cumprimento dessas obrigações como administrador provisório.

Cumpridas essas obrigações, o administrador provisório deve convocar a assembleia para eleger administrador e prestar informação e contas sobre a sua administração.

Se a assembleia, regularmente convocada, continuar a não reunir ou a não eleger administrador, esse condómino pode comunicar aos restantes que continua no cargo a título provisório, nos termos do artigo 1435.º-A do Código Civil, ou requerer ao tribunal a nomeação de um administrador.

A constituição do fundo de reserva está expressamente listada, ao lado do regulamento e do seguro obrigatório, entre as obrigações que justificam a administração provisória. É o sinal de quanto a lei a leva a sério.