Obras em partes comuns: quem paga e que maioria é precisa

O artigo 1421.º responde em dois planos. O n.º 1 enumera o que é comum sem admitir prova em contrário: o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e as restantes partes que constituem a estrutura; o telhado ou os terraços de cobertura; as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso comum; e as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações.

O n.º 2 acrescenta uma lista de partes que apenas se presumem comuns. A diferença é prática: contra o n.º 1 não vale título nem hábito; contra o n.º 2 vale o título constitutivo, e é lá que se vai ver se aquele pátio ou aquela garagem pertencem a alguém.

O telhado é comum «ainda que destinado ao uso de qualquer fracção» (n.º 1, alínea b)). É a frase que resolve a discussão anual sobre o terraço do último andar: o uso pode ser de um, a parte é de todos.

A regra do n.º 1 tem duas metades, e a segunda esquece-se: as despesas de conservação e fruição das partes comuns «são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações».

Repartição pela permilagem, portanto — não por cabeça, não por andar, não por quem usa mais. E responsabilidade de quem era proprietário no momento da deliberação, o que importa quando uma fração muda de dono entre a assembleia que aprovou a obra e a fatura do empreiteiro.

Os desvios estão no próprio artigo. O n.º 2 permite repartir os serviços de interesse comum em partes iguais ou pela fruição, mas só por disposição do regulamento aprovada sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.

• Regra: proporção do valor da fração, tal como consta do título constitutivo.
• Ascensores: só participam os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles (n.º 4).
• Partes comuns que sirvam exclusivamente alguns: ficam a cargo dos que delas se servem (n.º 3).
• Zonas de uso exclusivo: reparação na proporção do n.º 1, salvo facto imputável a quem as usa (n.º 6).

Mudar o critério de repartição tem uma exigência dupla: maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, e aprovação sem oposição. Um voto contra chega para a bloquear.

O Código Civil não fixa uma maioria única para obras. Fixa uma maioria por tipo de obra, e é aí que a maior parte das deliberações se perde.

A conservação não tem regra especial: aplica-se o artigo 1432.º, n.º 5, e delibera-se por maioria dos votos representativos do capital investido. Uma inovação — obra que altera o que existe, em vez de o repor — depende «da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio» (artigo 1425.º, n.º 1).

A partir daí a lei abre exceções, e a mais recente é de 2026: havendo pelo menos duas frações autónomas, a instalação de equipamento e a exploração de unidades de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis dependem de maioria simples dos condóminos (n.º 3, na redação da Lei n.º 29/2026).

O voto conta-se pelo artigo 1430.º, n.º 2: cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua permilagem. O n.º 3 do artigo 1425.º é o único destes casos que a lei mede só em condóminos, sem exigir também uma fração do valor do prédio.

Aprovada a inovação, as despesas repartem-se nos termos do artigo 1424.º. E o artigo 1426.º, n.º 2, é explícito: «Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.»

A palavra que decide é «judicialmente»: não basta declarar em assembleia que se recusa a pagar. O n.º 3 diz quando a recusa é sempre fundada — «quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício». E quem ficou de fora pode, a todo o tempo, passar a participar nas vantagens da inovação pagando a quota correspondente às despesas de execução e manutenção (n.º 4).

Há ainda um limite absoluto no n.º 8 do artigo 1425.º: nas partes comuns não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

A Lei n.º 29/2026 renumerou o artigo 1425.º sem tocar nas remissões que outros artigos lhe fazem: o n.º 5 do artigo 1424.º e o n.º 5 do artigo 1426.º continuam a remeter para «o n.º 3» do artigo vizinho, número que passou a ser o do autoconsumo. É um ponto a esclarecer com apoio jurídico antes de fixar rateios com base nessas remissões.

O n.º 1 do artigo 1427.º permite o que a prática já fazia sem cobertura clara: «As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.» São duas condições, não uma: havendo administrador em funções e contactável, a iniciativa é dele.

Até 2022 a lei não dizia o que era urgente. A Lei n.º 8/2022 aditou o n.º 2, e a definição passou a ser verificável. Do lado do administrador, a alínea r) do n.º 1 do artigo 1436.º manda-o «intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação».

O artigo 1427.º autoriza a obra. Quem suporta a despesa continua a ser o conjunto dos condóminos, na proporção do valor das frações. O modo de reembolsar quem adiantou o dinheiro não está regulado neste capítulo: leve o comprovativo à assembleia seguinte e, havendo litígio, procure apoio jurídico.

Sempre que a assembleia vá deliberar sobre obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador está obrigado a apresentar «pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências», salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de forma diferente (artigo 1436.º, n.º 2). O incumprimento das funções desse artigo torna-o civilmente responsável pela omissão (n.º 3).

Se a deliberação for contrária à lei ou a regulamento anteriormente aprovado, é anulável a requerimento de qualquer condómino que a não tenha aprovado (artigo 1433.º, n.º 1). Os prazos são curtos: 10 dias para exigir a convocação de assembleia extraordinária, a realizar em 20 dias; 30 dias para submeter a deliberação a um centro de arbitragem; 20 dias sobre a deliberação dessa assembleia para a ação de anulação, ou 60 dias sobre a deliberação inicial se ela não tiver sido pedida.

Os prazos do artigo 1433.º contam-se da deliberação, para quem esteve presente, e da comunicação, para quem faltou. É mais uma razão para a comunicação aos ausentes do artigo 1432.º, n.º 9, ser feita e ficar documentada.