Cobrança de dívidas de condomínio

Tudo começa na redação da ata, e é aqui que a maioria das cobranças se perde antes de começar. O n.º 1 exige que «a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações».

São dois elementos, e ambos são necessários. O montante anual, por condómino. E a data de vencimento das obrigações.

Uma ata que aprove «o orçamento apresentado» sem discriminar o valor anual de cada fração, ou que não fixe vencimentos, cumpre o seu papel de registo da reunião mas não serve de título executivo.

Vale a pena rever a minuta da ata da assembleia anual com o artigo 6.º ao lado. É a diferença entre poder executar e ter de propor uma ação declarativa primeiro.

Cumpridos esses requisitos, o n.º 2 dá o efeito: «A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.»

É uma vantagem processual considerável. O condomínio não tem de obter primeiro uma sentença que reconheça o crédito: parte diretamente para a execução, com base num documento que ele próprio produziu — desde que produzido nos termos da lei.

O título vale contra o proprietário que deixou de pagar no prazo estabelecido. É o vencimento fixado na ata que define quando esse incumprimento começa.

O n.º 3 alarga o âmbito: «Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.»

Os juros de mora à taxa legal acompanham a obrigação sem necessidade de deliberação própria. As sanções pecuniárias, ao contrário, só são cobráveis se tiverem sido aprovadas em assembleia ou constarem do regulamento — não podem ser inventadas no momento da cobrança.

Há ainda um limite anual para essas penas. O artigo 1434.º, n.º 2, do Código Civil determina que «o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor».

• Juros de mora à taxa legal: abrangidos pelo título.
• Sanções pecuniárias: só se aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento.
• Limite anual das penas: um quarto do rendimento coletável anual da fração do infrator.

O n.º 4 impõe o dever: «O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.os 1 e 3.» Não é uma faculdade.

O n.º 5 fixa o prazo e, na mesma frase, duas ressalvas que mudam tudo: «A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.»

Ou seja: 90 dias contados do primeiro incumprimento; a assembleia pode deliberar em sentido diferente; e o dever só se impõe quando o valor em dívida atinge o indexante dos apoios sociais (IAS) do ano civil em causa.

A referência ao IAS é a parte que quase nunca aparece citada, e é a que evita processos por valores pequenos. O IAS é atualizado todos os anos por portaria.

O prazo conta-se «da data do primeiro incumprimento do condómino», e não da data em que o administrador reparou nele ou em que a assembleia foi informada.

Pelo artigo 279.º, alínea b), do Código Civil, o dia em que ocorre o evento que faz começar o prazo não entra na contagem. O primeiro dia é o seguinte ao do incumprimento.

E a alínea e) acrescenta que o prazo que termine em domingo ou dia feriado se transfere para o primeiro dia útil — sendo aos domingos e feriados equiparadas as férias judiciais, quando o ato tenha de ser praticado em juízo, que é precisamente o caso de instaurar uma ação.

A cobrança não começa no tribunal. A alínea f) do n.º 1 do artigo 1436.º manda o administrador «exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia».

Durante o processo há deveres de informação. A alínea o) obriga a informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico, sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de processo judicial, arbitral, de injunção, contraordenacional ou administrativo. E a alínea p) obriga a informar, pelo menos semestralmente, sobre os desenvolvimentos desses processos.

O n.º 3 fecha com a consequência: «O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão.»

O mesmo regime do artigo 6.º aplica-se à quotização extraordinária que repõe o fundo comum de reserva usado para outro fim, por remissão do artigo 4.º, n.º 3.