Fondo común de reserva: lo que obliga la ley

El n.º 1 no deja margen: es obligatoria la constitución, en cada condominio, de un fondo común de reserva para costear los gastos de conservación del edificio o conjunto de edificios.

No depende de que el edificio sea nuevo, de que haya obras previstas o de que la junta lo quiera. Un condominio sin fondo de reserva está en incumplimiento, y el incumplimiento es del condominio, no solo del administrador.

El destino también está fijado: gastos de conservación del edificio. Esa afectación explica las reglas de los números siguientes.

Verificar la existencia del fondo común de reserva es una de las funciones del administrador, en la letra e) del n.º 1 del artículo 1436 del Código Civil.

El n.º 2 fija el mínimo: cada propietario contribuye al fondo con una cantidad correspondiente a, al menos, el 10 % de su cuota-parte en los restantes gastos del condominio.

Hay dos palabras que lo cambian todo. La primera es «restantes»: la base de cálculo son los demás gastos, no el total que ya incluye el fondo. La segunda es «al menos»: el 10 % es un suelo, y la junta puede acordar más.

De ahí la respuesta a la confusión más común: la aportación al fondo se suma a la cuota-parte en los restantes gastos, en vez de salir de ella. Quien pagaba 100 € de gastos comunes pasa a pagar 110 €, y no 100 € de los que 10 € van al fondo.

La cuota-parte sobre la que recae el 10 % viene del artículo 1424 del Código Civil: salvo disposición en contrario, los gastos necesarios para la conservación y disfrute de las partes comunes y los relativos a servicios de interés común los pagan los propietarios en proporción al valor de sus fincas (n.º 1).

Hay excepciones que alteran la base antes de llegar al 10 %. Los gastos relativos a servicios de interés común pueden, por disposición del reglamento aprobada sin oposición por mayoría de los propietarios que representen la mayoría del valor total del edificio, quedar a cargo de los propietarios por partes iguales o en proporción a su disfrute, siempre que los criterios estén especificados y justificados (n.º 2).

Y los gastos relativos a partes comunes que sirvan exclusivamente a algunos propietarios quedan a cargo de quienes las usan (n.º 3). Un ascensor que solo sirve a un bloque no entra en la cuota-parte de quien nunca lo usa.

El n.º 4 es explícito: el fondo común de reserva debe depositarse en una institución bancaria, correspondiendo a la junta de propietarios su administración.

Son dos obligaciones distintas. El dinero está en un banco — no en caja, no mezclado con la cuenta corriente personal de quien administra. Y quien lo administra es la junta, no el administrador por su iniciativa.

En la práctica, esto significa que una salida del fondo se apoya en un acuerdo, y que el saldo debe poder comprobarse contra un extracto bancario en cualquier momento.

• Depósito en institución bancaria: obligatorio.
• Administración: de la junta de propietarios.
• El saldo debe ser demostrable, no declarado.

La Ley 8/2022 añadió el n.º 3 precisamente para el caso en que el fondo se gasta fuera de su destino. Si, por acuerdo de la junta, el fondo se utiliza para fin distinto del indicado en el n.º 1, los propietarios deben asegurar el pago, en el plazo máximo de 12 meses desde el acuerdo, de la cuota extraordinaria necesaria para reponer el importe utilizado.

El plazo se cuenta desde el acuerdo, no desde la fecha en que salió el dinero.

Y la norma tiene dientes: el mismo n.º 3 manda aplicar el artículo 6 — el régimen de cobro de deudas de condominio — en caso de incumplimiento de esa obligación de reposición.

El Decreto-Ley 268/94 previó el bloqueo. Por el artículo 10-A, siempre que por acción u omisión de los propietarios la junta no se reúna o no se tomen las decisiones necesarias para cumplir las obligaciones legales de elaborar el reglamento, contratar el seguro obligatorio o constituir el fondo de reserva, y no exista administrador, cualquier propietario puede asegurar el cumplimiento de esas obligaciones como administrador provisional.

Cumplidas esas obligaciones, el administrador provisional debe convocar la junta para elegir administrador y rendir información y cuentas sobre su administración.

Si la junta, regularmente convocada, sigue sin reunirse o sin elegir administrador, ese propietario puede comunicar a los demás que continúa en el cargo a título provisional, conforme al artículo 1435-A del Código Civil, o solicitar al tribunal el nombramiento de un administrador.

La constitución del fondo de reserva figura expresamente, junto al reglamento y al seguro obligatorio, entre las obligaciones que justifican la administración provisional. Es la medida de lo en serio que la ley se la toma.