Certificado de deuda del condominio: lo que exige la ley

La iniciativa es del propietario que vende. El n.º 1 dice que el propietario, a efectos de celebrar el contrato de enajenación de la finca de la que es titular, requiere al administrador la emisión de un certificado escrito.

No lo pide el comprador ni el notario: lo pide el vendedor. Y se lo pide al administrador del condominio, que tiene el deber de emitirlo.

La finalidad es dar al comprador una imagen veraz de lo que recibe con la finca — no solo las deudas, sino todas las cargas en vigor y cuándo vencen.

La emisión de este certificado figura entre las funciones del administrador: la letra q) del n.º 1 del artículo 1436 del Código Civil manda emitir, en el plazo máximo de 10 días, certificado de deuda del propietario siempre que este lo solicite, en particular a efectos de enajenación de la finca.

El n.º 1 es minucioso, y conviene leerlo despacio porque cada elemento es exigible. El certificado escrito debe recoger el importe de todas las cargas de condominio en vigor relativas a esa finca, con especificación de su naturaleza, importes y plazos de pago, así como, en su caso, de las deudas existentes, su naturaleza, importes, fechas de constitución y de vencimiento.

Son, por tanto, dos bloques. El primero existe siempre: las cargas en vigor, aunque esté todo pagado. El segundo solo existe si hay deuda.

Un certificado que se limite a decir «sin deudas» queda por debajo de lo que pide la ley, porque omite las cargas en vigor, su naturaleza, los importes y los plazos de pago.

El n.º 2 fija el plazo: el certificado lo emite el administrador en el plazo máximo de 10 días desde el requerimiento.

Son días naturales. Por el artículo 279, letra b), del Código Civil, el día en que se hace la solicitud no entra en el cómputo — este empieza al día siguiente. Y, por la letra e), un plazo que termine en domingo o festivo se traslada al primer día hábil.

El plazo se cuenta desde el requerimiento, lo que hace útil fechar la solicitud por escrito. Una petición hecha de viva voz en una junta deja el cómputo sin punto de partida demostrable.

Dos artículos fijan los mismos 10 días por ambos lados: el artículo 1424-A, n.º 2, del lado del documento, y el artículo 1436, n.º 1, letra q), del lado del deber del administrador.

La misma norma que fija el plazo dice lo que el certificado es: documento obligatorio de la escritura o del documento privado autenticado de enajenación de la finca.

Del lado notarial, la Ley 8/2022 modificó en consecuencia el artículo 54 del Código del Notariado: los instrumentos por los que se transmitan derechos sobre inmuebles no pueden otorgarse sin que se haga referencia al certificado previsto en el n.º 2 del artículo 1424-A del Código Civil.

Por eso el certificado aparece en la lista de documentos que el notario o el abogado piden antes de fijar la escritura. Sin él — o sin la renuncia expresa del número siguiente — el acto no avanza.

El n.º 3 abre una alternativa, y conviene entender su precio. La responsabilidad por las deudas existentes se determina en función del momento en que debieron liquidarse, salvo que el adquirente declare expresamente, en la escritura o en el documento privado autenticado, que renuncia al certificado del administrador, aceptando en consecuencia la responsabilidad por cualquier deuda del vendedor con el condominio.

La regla, pues, es la del momento: la deuda es de quien debió liquidarla cuando venció. El comprador no responde de atrasos anteriores a su compra.

Pero si el comprador renuncia expresamente al certificado, cambia esa protección por rapidez: acepta la responsabilidad por cualquier deuda del vendedor con el condominio, incluida la que desconocía.

Renunciar al certificado para no esperar 10 días es la decisión que más tarde se lamenta. La deuda que aparece después de la escritura pasa a ser del comprador, sin recurso frente al condominio.

Para el futuro la regla es simple. Por el n.º 4, los importes que constituyan cargas del condominio, cualquiera que sea su naturaleza, que venzan en fecha posterior a la transmisión de la finca son responsabilidad del nuevo propietario.

Falta el paso administrativo, que es del vendedor. El artículo 3, n.º 3, del Decreto-Ley 268/94 obliga al propietario que enajena a comunicar la venta al administrador, por correo certificado expedido en el plazo máximo de 15 días desde aquella, indicando el nombre completo y el número de identificación fiscal del nuevo propietario.

Y el n.º 4 del mismo artículo dice lo que cuesta no hacerlo: la falta de comunicación hace responsable al vendedor de los gastos inherentes a la identificación del nuevo propietario y de las cargas soportadas por la mora en el pago de los importes que venzan tras la venta.

• Cargas vencidas antes de la transmisión: de quien debió liquidarlas.
• Cargas vencidas después de la transmisión: del nuevo propietario.
• Comunicación de la venta al administrador: 15 días, por correo certificado, con nombre completo y NIF del comprador.