Guía legal para administradores
Una junta mal convocada produce acuerdos que cualquier propietario puede impugnar. Las reglas están en el artículo 1432 del Código Civil portugués, en la redacción que le dio la Ley 8/2022. Esta guía las recorre en el orden en que aparecen en el trabajo real: el plazo, el medio, el contenido, el quórum y qué hacer con quien no asistió.
Texto legal verificado el 30 de agosto de 2026.
Artículo 1432, n.º 1
La regla base es breve: la junta se convoca por carta certificada enviada con 10 días de antelación, o mediante aviso de convocatoria hecho con la misma antelación, siempre que haya recibo de recepción firmado por los propietarios.
Son 10 días naturales, no 10 días hábiles. El Código Civil dice «días hábiles» cuando así lo quiere, y aquí no lo dice. Fines de semana y festivos cuentan.
El plazo es un mínimo. Nada impide convocar con tres semanas de antelación, y hay una ventaja práctica en ello: da tiempo a corregir una dirección errónea antes de fijar la fecha.
El plazo protege al propietario, no al administrador. Quien convoca con menos de 10 días deja los acuerdos expuestos a impugnación, aunque hayan asistido todos.
Artículo 1432, n.os 2 y 3
El correo electrónico es válido, pero no para todos ni por decisión del administrador. El n.º 2 permite la convocatoria por correo electrónico solo para los propietarios que manifiesten esa voluntad en una junta anterior, debiendo constar esa manifestación en acta con la indicación de la dirección.
Son, por tanto, tres condiciones acumulativas: la voluntad debe ser del propietario, debe haberse manifestado en una junta anterior y debe estar escrita en acta con la dirección.
Falta además un paso que se olvida con frecuencia: por el n.º 3, el propietario debe enviar, por el mismo medio, recibo de recepción del correo de convocatoria. Sin él, la prueba de que la convocatoria llegó queda frágil.
Es el error más común desde 2022: suponer que la Ley 8/2022 convirtió el correo en el medio normal de convocar. Lo hizo posible, caso por caso, para quien lo pidió en junta.
Artículo 1432, n.º 4
El n.º 4 fija el contenido mínimo: la convocatoria debe indicar el día, la hora, el lugar y el orden del día de la reunión e informar sobre los asuntos cuyos acuerdos solo pueden aprobarse por unanimidad.
La segunda mitad es la que más se omite. Si el orden del día incluye materia que exige unanimidad, la convocatoria debe decirlo — para que quien no pueda asistir entienda que su ausencia pesa.
El orden del día también delimita lo que puede votarse. Un punto genérico de «otros asuntos» no habilita a la junta para acordar sobre materia que nadie sabía que se iba a tratar.
Artículo 279
El cómputo de los plazos civiles está en el artículo 279 del Código Civil. La letra b) da la regla que aquí importa: en el cómputo de cualquier plazo no se incluye el día en que ocurre el evento a partir del cual el plazo empieza a correr.
Es decir, el día en que se expide la carta no cuenta. El cómputo empieza al día siguiente.
La letra e) añade que el plazo que termine en domingo o festivo se traslada al primer día hábil. Es una regla sobre el fin del plazo — útil para saber hasta cuándo puede practicarse un acto, no para aplazar la fecha de la reunión.
Hay quien cuenta la antelación desde la recepción y no desde la expedición. La ley habla de carta «enviada» con 10 días de antelación, pero la prudencia recomienda margen: con dos o tres semanas, la discusión no llega a existir.
Artículo 1432, n.os 5 a 8
Los acuerdos se toman, salvo disposición especial, por mayoría de los votos representativos del capital invertido (n.º 5). El voto se mide por la milésima de la finca, no por cabeza.
Si no comparecen suficientes propietarios y la convocatoria no fijó ya otra fecha, se considera convocada una nueva reunión para una semana después, a la misma hora y en el mismo lugar. En esa segunda reunión la junta puede acordar por mayoría de los presentes, siempre que representen al menos una cuarta parte del valor total del edificio (n.º 6).
El n.º 7 permite acortar esa espera: si se dan las condiciones para garantizar la presencia, el mismo día, de propietarios que representen una cuarta parte del valor total del edificio, la convocatoria puede hacerse para treinta minutos después, en el mismo lugar.
En cuanto a las materias que exigen unanimidad, el n.º 8 abre una vía: pueden aprobarse por unanimidad de los propietarios presentes, siempre que representen al menos dos tercios del capital invertido, bajo condición de aprobación por los ausentes.
Artículo 1432, n.os 9 a 11
La junta no termina cuando acaba la reunión. Por el n.º 9, los acuerdos deben comunicarse a todos los propietarios ausentes en el plazo de 30 días, por carta certificada con acuse de recibo o por correo electrónico — y, si es por correo, se aplican las mismas condiciones de los n.os 2 y 3.
Recibida la comunicación, el propietario ausente tiene 90 días para comunicar por escrito a la junta su conformidad o su disconformidad (n.º 10).
Y el n.º 11 cierra el círculo: el silencio de los propietarios se considera aprobación del acuerdo comunicado conforme al n.º 9. El silencio solo vale como aprobación si la comunicación se hizo — quien no comunicó no puede invocar el silencio de nadie.
La eficacia de los acuerdos depende además de la aprobación del acta, con independencia de que esté firmada por todos los propietarios (artículo 1, n.º 3, del Decreto-Ley 268/94).
Artículos 1431 y 1433
La junta ordinaria se reúne en la primera quincena de enero, convocada por el administrador, para discutir y aprobar las cuentas del último año y el presupuesto de los gastos del año en curso (artículo 1431, n.º 1). La Ley 8/2022 añadió el n.º 4: excepcionalmente, esa reunión puede celebrarse en el primer trimestre del año si el reglamento lo prevé o si la junta así lo acuerda por mayoría.
Fuera de eso, la junta se reúne cuando la convoque el administrador o propietarios que representen al menos el 25 % del capital invertido (n.º 2). Los propietarios pueden hacerse representar por apoderado (n.º 3).
Si un acuerdo es contrario a la ley o a un reglamento aprobado anteriormente, es anulable a instancia de cualquier propietario que no lo haya aprobado (artículo 1433, n.º 1), y los plazos son cortos.
Preguntas frecuentes
Solo para los propietarios que lo pidieron en una junta anterior y cuya voluntad y dirección constan en acta (artículo 1432, n.º 2). Para el resto se mantiene la carta certificada o el aviso de convocatoria con recibo firmado. Y el propietario debe devolver, por el mismo medio, recibo de recepción del correo (n.º 3).
No. Son días naturales. El artículo 1432, n.º 1, habla solo de «10 días de antelación», sin calificarlos de hábiles. Por el artículo 279, letra b), el día en que se expide la carta no entra en el cómputo.
Por eso la ley exige carta certificada, o aviso con recibo de recepción firmado, o — en el caso del correo electrónico — recibo devuelto por el propietario. La prueba del envío dentro de plazo corresponde al administrador, y es la que sostiene los acuerdos si alguien los impugna.
Sí. El artículo 1-A del Decreto-Ley 268/94, añadido por la Ley 8/2022, prevé la junta por medios de comunicación a distancia, preferentemente por videoconferencia, siempre que la administración lo determine o la mayoría de los propietarios lo solicite. Si algún propietario no tiene, motivadamente, condiciones para participar y lo comunica, corresponde a la administración asegurarle los medios — so pena de que la junta no pueda celebrarse por esa vía.
La convocatoria debe indicar el orden del día (artículo 1432, n.º 4), y es él el que delimita lo que los propietarios supieron que se iba a tratar. Acordar sobre materia que no constaba en la convocatoria expone ese acuerdo a la impugnación del artículo 1433.
Queda, si los acuerdos le fueron comunicados en el plazo de 30 días y nada dice: el silencio vale como aprobación (artículo 1432, n.os 9 y 11). El ausente tiene 90 días, desde la recepción, para manifestar conformidad o disconformidad (n.º 10).
Fuentes
Todas las reglas anteriores están en el texto oficial. Los enlaces siguientes abren la legislación, no un comentario sobre ella.
Esta página es información general sobre la ley en vigor y no es asesoramiento jurídico sobre un caso concreto. Situaciones particulares — un título constitutivo con reglas propias, un reglamento específico, un acuerdo ya impugnado — deben valorarse con apoyo jurídico.
Otras guías
En CondOnline
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