Cobro de deudas de condominio

Todo empieza en la redacción del acta, y ahí es donde se pierde la mayoría de los cobros antes de empezar. El n.º 1 exige que el acta de la reunión de la junta que haya acordado el importe de las contribuciones a pagar al condominio mencione el importe anual a pagar por cada propietario y la fecha de vencimiento de las respectivas obligaciones.

Son dos elementos, y ambos son necesarios. El importe anual, por propietario. Y la fecha de vencimiento de las obligaciones.

Un acta que apruebe «el presupuesto presentado» sin desglosar el importe anual de cada finca, o que no fije vencimientos, cumple su papel de registro de la reunión pero no sirve de título ejecutivo.

Vale la pena revisar el modelo de acta de la junta anual con el artículo 6 al lado. Es la diferencia entre poder ejecutar y tener que interponer antes una acción declarativa.

Cumplidos esos requisitos, el n.º 2 da el efecto: el acta de la reunión de la junta que reúna los requisitos indicados en el n.º 1 constituye título ejecutivo contra el propietario que deje de pagar, en el plazo establecido, su cuota-parte.

Es una ventaja procesal considerable. El condominio no tiene que obtener primero una sentencia que reconozca el crédito: pasa directamente a la ejecución, con base en un documento que él mismo produjo — siempre que se produjera conforme a la ley.

El título vale contra el propietario que dejó de pagar en el plazo establecido. Es el vencimiento fijado en el acta el que define cuándo empieza ese incumplimiento.

El n.º 3 amplía el ámbito: quedan comprendidos en el título ejecutivo los intereses de demora, al tipo legal, de la obligación que consta en él, así como las sanciones pecuniarias, siempre que hayan sido aprobadas en junta o estén previstas en el reglamento del condominio.

Los intereses de demora al tipo legal acompañan a la obligación sin necesidad de acuerdo propio. Las sanciones pecuniarias, en cambio, solo son cobrables si fueron aprobadas en junta o constan en el reglamento — no pueden inventarse en el momento del cobro.

Hay además un límite anual para esas penas. El artículo 1434, n.º 2, del Código Civil determina que el importe de las penas aplicables en cada año nunca excederá la cuarta parte del rendimiento imponible anual de la finca del infractor.

• Intereses de demora al tipo legal: comprendidos en el título.
• Sanciones pecuniarias: solo si fueron aprobadas en junta o previstas en el reglamento.
• Límite anual de las penas: una cuarta parte del rendimiento imponible anual de la finca del infractor.

El n.º 4 impone el deber: el administrador debe interponer acción judicial destinada a cobrar las cantidades referidas en los n.os 1 y 3. No es una facultad.

El n.º 5 fija el plazo y, en la misma frase, dos salvedades que lo cambian todo: la acción debe interponerse en el plazo de 90 días desde la fecha del primer incumplimiento del propietario, salvo acuerdo en contrario de la junta y siempre que el importe adeudado sea igual o superior al valor del indexante de los apoyos sociales del respectivo año natural.

Es decir: 90 días desde el primer incumplimiento; la junta puede acordar otra cosa; y el deber solo se impone cuando el importe adeudado alcanza el indexante de los apoyos sociales (IAS) del año natural de que se trate.

La referencia al IAS es la parte que casi nunca aparece citada, y es la que evita procesos por importes pequeños. El IAS se actualiza cada año por orden ministerial.

El plazo se cuenta «desde la fecha del primer incumplimiento del propietario», y no desde la fecha en que el administrador reparó en él o en que se informó a la junta.

Por el artículo 279, letra b), del Código Civil, el día en que ocurre el evento que hace comenzar el plazo no entra en el cómputo. El primer día es el siguiente al del incumplimiento.

Y la letra e) añade que el plazo que termine en domingo o festivo se traslada al primer día hábil — equiparándose a domingos y festivos las vacaciones judiciales cuando el acto deba practicarse en juicio, que es justamente el caso de interponer una acción.

El cobro no empieza en el juzgado. La letra f) del n.º 1 del artículo 1436 manda al administrador exigir de los propietarios su cuota-parte en los gastos aprobados, incluidos los intereses legales debidos y las sanciones pecuniarias fijadas por el reglamento del condominio o por acuerdo de la junta.

Durante el proceso hay deberes de información. La letra o) obliga a informar a los propietarios, por escrito o por correo electrónico, siempre que el condominio sea emplazado o notificado en el marco de un proceso judicial, arbitral, monitorio, sancionador o administrativo. Y la letra p) obliga a informar, al menos semestralmente, sobre la evolución de esos procesos.

El n.º 3 cierra con la consecuencia: el administrador que no cumpla las funciones que le atribuyen este artículo, otras disposiciones legales o los acuerdos de la junta es civilmente responsable por su omisión.

El mismo régimen del artículo 6 se aplica a la cuota extraordinaria que repone el fondo común de reserva usado para otro fin, por remisión del artículo 4, n.º 3.