El acta de la junta de propietarios

El n.º 1 del artículo 1 no deja margen: «Se levantan obligatoriamente actas de las juntas de propietarios, redactadas y firmadas por quien haya intervenido en ellas como presidente y suscritas por todos los propietarios presentes en ellas.»

La frase reparte tres papeles. Levantar el acta es obligatorio en toda y cualquier junta. Redactarla y firmarla corresponde a quien intervino como presidente de la reunión — no necesariamente al administrador, que puede ni presidirla. Y suscribirla corresponde a los propietarios presentes. De ahí se sigue una consecuencia práctica ya al inicio de la reunión: si no se designa presidente, falta la persona a la que la ley atribuye la redacción y la firma.

«Firmada» y «suscrita» son actos distintos en el mismo artículo: la firma es la de quien presidió, la suscripción la de los presentes. Por eso el n.º 7 habla de suscripción cuando admite la declaración enviada por correo electrónico.

El n.º 2 fija el contenido mínimo: el acta «contiene un resumen de lo esencial que haya ocurrido en la junta de propietarios, indicando, en particular, la fecha y el lugar de la reunión, los propietarios presentes y ausentes, los asuntos tratados, las decisiones y los acuerdos adoptados con el resultado de cada votación y el hecho de que el acta haya sido leída y aprobada».

Dos de estos elementos son los que más faltan en las actas reales. El primero es la lista de los ausentes: sin ella no se sabe a quién debe hacerse la comunicación de 30 días del artículo 1432, n.º 9. El segundo es el resultado de cada votación — no «se aprobó», sino cuántos votos y qué valor representan, que es lo que permite comprobar si se alcanzó la mayoría exigida por la ley.

El adverbio «en particular» dice que la lista no es cerrada, y hay cosas que compensa registrar siempre: la dirección de quien pidió ser convocado por correo electrónico (artículo 1432, n.º 2) y el importe de las contribuciones anuales con la fecha de vencimiento (artículo 6, n.º 1).

Aquí fue donde la Ley 8/2022 cambió el trabajo del día a día. El n.º 6 admite dos formas de firmar y suscribir: «por firma electrónica cualificada o por firma manuscrita, estampada sobre el documento original o sobre documento digitalizado que contenga otras firmas». La segunda mitad de la frase es la que resuelve el problema de la hoja que va de puerta en puerta: permite recoger firmas en serie, sin reunir a todos en la misma sala.

El n.º 7 va más lejos y prescinde de la firma: «vale como suscripción la declaración del propietario, enviada por correo electrónico a la dirección de la administración del condominio, en el sentido de que está conforme con el contenido del acta que le haya sido remitida por la misma vía, declaración que debe unirse, como anexo, al original del acta.»

Son cuatro requisitos, y todos cuentan: el acta remitida al propietario por correo electrónico; la declaración enviada por correo electrónico; a la dirección de la administración del condominio; y unida como anexo al original del acta. Un mensaje guardado solo en el buzón del administrador no cumple el último.

El n.º 8 atribuye la elección a la administración: le corresponde elegir uno o varios de los medios previstos y definir el orden de recogida, «a fin de asegurar la estampación de las firmas en un único documento».

La firma electrónica de la que habla el n.º 6 es la cualificada. Una imagen de firma pegada en un PDF no es una firma electrónica cualificada.

El n.º 3 es la norma más importante del artículo y la menos conocida: «La eficacia de los acuerdos depende de la aprobación del acta correspondiente, con independencia de que esta se encuentre firmada por los propietarios.»

Tiene dos lecturas, y ambas son útiles. La primera: mientras el acta no esté aprobada, el acuerdo no produce efectos — no hay cuota exigible ni obra adjudicada. La segunda: aprobada el acta, la falta de la firma de un propietario no frena nada.

El n.º 4 extiende el alcance fuera del condominio: «Los acuerdos debidamente consignados en acta son vinculantes tanto para los propietarios como para los terceros titulares de derechos relativos a las fincas.» Y el n.º 5 cierra el ciclo del lado de quien custodia: incumbe al administrador, aunque sea provisional, guardar las actas y facilitar su consulta a unos y a otros.

Circula con frecuencia la idea de que la ley fija un plazo para enviar el acta a los propietarios. El artículo 1 del Decreto-Ley 268/94 no fija plazo alguno para ese envío — ni 10, ni 15, ni 30 días. Lo que impone es que el acta se levante, contenga lo que enumera el n.º 2 y se guarde y se facilite para consulta.

El plazo de 30 días que existe es otro y tiene otro objeto: por el artículo 1432, n.º 9, del Código Civil, los acuerdos deben comunicarse a todos los propietarios ausentes en el plazo de 30 días, por carta certificada con acuse de recibo o por correo electrónico, aplicándose en este caso las condiciones de los n.os 2 y 3 del mismo artículo.

Hecha la comunicación, el ausente tiene 90 días desde la recepción para comunicar por escrito su conformidad o su disconformidad (n.º 10), y el silencio se considera aprobación (n.º 11) — pero solo vale como aprobación si la comunicación se hizo. Del lado de la ejecución, los acuerdos no impugnados son ejecutados por el administrador en el plazo máximo de 15 días hábiles, o en el plazo que fije la junta, salvo imposibilidad debidamente fundamentada (artículo 1436, n.º 1, letra i)).

Que no haya plazo legal de envío no es una invitación a no enviar. Es la comunicación del artículo 1432, n.º 9, la que hace correr el plazo de reacción de quien faltó — y, sin ella, ese plazo no empieza a contar.

Un acta puede servir de base a la ejecución, pero solo si contiene dos elementos precisos. El n.º 1 del artículo 6 exige que el acta de la reunión que haya acordado el importe de las contribuciones mencione «el importe anual a pagar por cada propietario y la fecha de vencimiento de las respectivas obligaciones».

Reunidos esos requisitos, el n.º 2 dice que esa acta «constituye título ejecutivo contra el propietario que deje de pagar, en el plazo establecido, su cuota-parte», y el n.º 3 añade los intereses de demora al tipo legal y las sanciones pecuniarias aprobadas en junta o previstas en el reglamento. Por eso la redacción del punto del presupuesto no es una formalidad: un acta que apruebe «el presupuesto presentado» sin consignar el importe anual por propietario y la fecha de vencimiento no reúne los requisitos del n.º 1.

La guía de cobro de deudas recorre el resto del artículo 6 — el plazo de 90 días para interponer la acción y el umbral del indexante de los apoyos sociales.

La junta solo puede decidir sobre lo que constaba en el orden del día de la convocatoria (artículo 1432, n.º 4). Cuando eso no ocurre, o cuando el acuerdo es contrario a la ley o a un reglamento aprobado anteriormente, es anulable a instancia de cualquier propietario que no lo haya aprobado (artículo 1433, n.º 1).

Los plazos son cortos, y se cuentan desde el acuerdo para quien estuvo presente y desde la comunicación para quien faltó. El Decreto-Ley 268/94 no regula la rectificación de un acta ya aprobada: lo que la ley regula es la reacción al acuerdo en sí, por el artículo 1433, y el registro correcto de lo ocurrido, por el n.º 2 del artículo 1.