El administrador de condominio: elección, funciones y destitución

El n.º 1 del artículo 1435 es la frase entera sobre el origen del cargo: el administrador es elegido y cesado por la junta. No hay elección por acuerdo entre algunos propietarios ni nombramiento por el constructor — y es la misma junta la que puede deshacer lo que hizo.

El n.º 4 responde a tres preguntas de una vez: el cargo de administrador es remunerable y tanto puede desempeñarlo uno de los propietarios como un tercero; el período de funciones es, salvo disposición en contrario, de un año, renovable. Un año es el período supletorio — el título constitutivo, el reglamento o el propio acuerdo pueden fijar otro.

Y el n.º 5 evita el vacío entre mandatos: el administrador se mantiene en funciones hasta que sea elegido o nombrado su sucesor.

La elección es un punto del orden del día como cualquier otro: debe constar en la convocatoria (artículo 1432, n.º 4) y el resultado de la votación debe quedar en acta (artículo 1, n.º 2, del Decreto-Ley 268/94).

La ley no admite condominio sin administrador, y prevé dos salidas. La primera es judicial: si la junta no elige, será nombrado por el tribunal a instancia de cualquiera de los propietarios (artículo 1435, n.º 2).

La segunda es automática y es la que resuelve la mayoría de los casos. El artículo 1435-A designa administrador provisional, sin votación alguna, al propietario cuya finca o fincas representen el mayor porcentaje del capital invertido — salvo que otro propietario haya manifestado voluntad de ejercer el cargo y comunicado ese propósito a los demás propietarios. El provisional cesa tan pronto como se elija o se nombre judicialmente a un administrador, debiendo entregarle todos los documentos del condominio confiados a su custodia (n.º 3).

El artículo 10-A del Decreto-Ley 268/94 añade un caso: cuando la junta no decida lo necesario para cumplir las obligaciones legales de reglamento, seguro obligatorio o fondo de reserva, y no exista administrador, cualquier propietario puede asegurar el cumplimiento de esas obligaciones como administrador provisional.

El n.º 1 del artículo 1436 enumera las funciones además de otras que le atribuya la junta — la lista es un mínimo, no un techo. La Ley 8/2022 le añadió cuatro letras y reescribió otras, y es esa versión la que rige hoy.

El núcleo antiguo se mantiene: convocar la junta, elaborar el presupuesto anual, verificar el seguro contra incendios y proponer el capital asegurado, cobrar los ingresos y efectuar los gastos comunes, verificar el fondo común de reserva, exigir la cuota parte en los gastos aprobados — incluidos los intereses legales y las sanciones pecuniarias —, realizar los actos conservatorios de los bienes comunes, rendir cuentas y guardar los documentos del condominio.

Las letras más recientes son las que más trabajo dan: informar a los propietarios siempre que el condominio sea emplazado o notificado en proceso judicial, arbitral, monitorio, sancionador o administrativo; informarles al menos semestralmente sobre el desarrollo de esos procesos; emitir el certificado de deuda del propietario; e intervenir en todas las situaciones de urgencia que lo exijan, convocando de inmediato junta extraordinaria para ratificar su actuación.

La información sobre procesos puede darse «por escrito o por correo electrónico» — aquí el correo se admite sin las condiciones que el artículo 1432 impone a la convocatoria.

Algunos números del artículo tienen fecha marcada, y son los que suelen estar en el origen de una reclamación.

Los acuerdos de la junta que no hayan sido impugnados se ejecutan en el plazo máximo de 15 días hábiles, o en el plazo que aquella fije, salvo en los casos de imposibilidad debidamente fundamentada (letra i)). Son días hábiles, y no días naturales como el plazo de 10 días que la letra q) da para emitir el certificado de deuda del propietario.

La información sobre procesos en curso se debe «al menos semestralmente», por escrito o por correo electrónico, con la salvedad de los procesos sujetos a secreto de justicia (letra p)). Y antes de cualquier acuerdo sobre obras de conservación extraordinaria o que constituyan innovación, el administrador debe presentar al menos tres presupuestos de distinta procedencia, salvo que el reglamento o la junta dispongan otra cosa (n.º 2).

«El cargo de administrador es remunerable», dice el n.º 4 del artículo 1435. Remunerable, no obligatoriamente remunerado: la ley admite la retribución y no fija importe, ni criterio, ni periodicidad. Quien los fija es la junta, y lo que la junta fije debe constar en acta. La misma norma no distingue, en cuanto a la remuneración, entre el propietario y el tercero que ejerzan el cargo.

Del otro lado está la rendición de cuentas, impuesta como función por la letra l) del n.º 1 del artículo 1436. El artículo 1431, n.º 1, marca el momento: la junta se reúne en la primera quincena de enero, convocada por el administrador, para discusión y aprobación de las cuentas del último año y aprobación del presupuesto de los gastos a efectuar durante el año. El n.º 4, añadido por la Ley 8/2022, permite excepcionalmente celebrarla en el primer trimestre, si el reglamento lo prevé o si la junta lo acuerda por mayoría.

La ley no fija honorarios de administración, ni mínimos ni máximos. Cualquier tabla que circule como «el valor legal» no tiene norma que la respalde.

Hay dos vías, y no tienen los mismos requisitos. La primera es la junta: el n.º 1 del artículo 1435 le atribuye el cese en los mismos términos que la elección, y no exige fundamento alguno — es un acuerdo, con el punto en el orden del día y el resultado en acta.

La segunda es el tribunal, y esa exige hecho probado: el administrador puede ser cesado por el tribunal, a instancia de cualquier propietario, cuando se demuestre que cometió irregularidades o actuó con negligencia en el ejercicio de sus funciones (n.º 3). La petición es de un solo propietario — no necesita mayoría.

Antes de llegar a cualquiera de estas vías hay un remedio más leve, en el artículo 1438: contra los actos del administrador cabe recurso ante la junta, que en este caso puede ser convocada por el propietario recurrente. Y el n.º 3 del artículo 1436 cierra el cuadro: quien no cumpla las funciones que le están encomendadas es civilmente responsable por su omisión, sin perjuicio de eventual responsabilidad penal, si es aplicable.

La redacción del artículo 1437 dada por la Ley 8/2022 es corta y cambió mucho: el condominio está siempre representado en juicio por su administrador, debiendo demandar y ser demandado en nombre de aquel. El n.º 2 añade que el administrador actúa en juicio en el ejercicio de las funciones que le competen, como representante de la universalidad de los propietarios o cuando la junta lo mandate expresamente. Y el n.º 3 exime de autorización de la junta para las denuncias penales sobre los elementos comunes.

Fuera del Código Civil, el Decreto-Ley 268/94 impone deberes prácticos: fijar en la entrada del edificio la identificación de quien administra (artículo 3, n.º 1); guardar los documentos que instruyeron la constitución de la propiedad horizontal y dar a conocer las notificaciones dirigidas al condominio (artículo 2); guardar las actas y facilitar su consulta a propietarios y terceros titulares de derechos sobre las fincas (artículo 1, n.º 5); y facilitar a esos terceros copia del reglamento (artículo 9).

La modificación del artículo 1437 fue la única de la Ley 8/2022 que entró en vigor al día siguiente de su publicación — el resto del texto solo produjo efectos 90 días después.